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Korean real estate: court auctions, 10M+ MOLIT records, subscription notice facts, loan/DSR rules
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search — 법원경매 물건을 자연어 문장으로 검색한다(경매 전용 — 청약·시세는 다른 도구다). 법원경매 물건을 자연어로 검색한다. **경매 전용** — 청약·분양 공고는 realty_presale, 분양가 적정성은 realty_presale_vs_market, fetch — search가 돌려준 id로 경매 사건의 전체 내용을 가져온다. id 형식은 "법원명|사건번호" (예: "서울동부지방법원|2025타경51727"). 사건번호는 법원 간 중복되므로 법원명 없이 조회하면 후보 목록이 돌아올 수 있다. rights(매각물건realty_search_auctions — 법원경매 물건을 지역·종류·감정가·유찰횟수로 필터링해 조회한다. **이 축의 자리** — 조건을 **값으로 아는** 검색이 이 도구다. 사용자의 자연어 한 줄밖에 없으면 `search`가 먼저다(질의에서 조건을 뽑아 준다). 개별 사건의 상세는 여기가realty_get_auction_case — 사건번호로 경매 물건의 상세를 조회한다. 재매각 사건의 입찰보증금처럼 **사건마다 다른 매각조건** 질문도 사건을 특정하는 여기서 시작한다. 사건번호는 법원 간 유일하지 않다(전국 평균 2.8개 법원에서 중복). court_name을 생략하면 중복 시realty_auction_rights_analysis — 이 경매 물건 낙찰받으면 뭘 떠안나 — 말소기준·인수/소멸·임차인 대항력·인수액. 법원 원장(매각물건명세서의 최선순위 설정·인수되는 권리 문구)에 사용자가 준 등기부 권리·임차인을 더해 **규칙으로 정해지는 부분만** 판정한다(LLM 없음): 권리 타realty_compare_auction_vs_market — 경매 물건의 최저입찰가를 같은 단지 실거래 시세와 대조해 할인율·표면수익률을 낸다. 기본은 **오늘 이후 기일 물건만**이다(지난 기일이 섞여 나오던 결함 수리, 2026-08-08). 주소·단지명 정규화 정확매칭으로 붙이며, 감정가가 기준선의 50~realty_auction_sale_rate — "이 지역 이 물건은 보통 감정가의 몇 %에 낙찰되나"를 실제 매각결과로 답한다. 입찰가를 정할 때 쓰는 핵심 지표다. `by_fail_count`에 유찰 횟수별 분포가 들어 있어 "2회 유찰된 물건은 보통 몇 %에 낙찰되는가"를 바로 읽을 수 있다.realty_search_onbid — 한국자산관리공사 **온비드 공매** 물건을 지역·용도·재산구분·감정가로 조회한다. 법원경매가 아니다. 공매는 국세징수법(압류재산)·국유재산법·공유재산법에 따른 처분이고 주관은 캠코다 — 아래 '이 축의 자리'와 응답의 `not_court_auctionrealty_onbid_sale_rate — 공매가 "보통 감정가의 몇 %에 낙찰되나"와 "얼마나 유찰되나"를 실제 개찰 결과로 답한다. **법원경매의 realty_auction_sale_rate와 같은 이름의 다른 지표다.** 분모가 둘 다 감정가지만 평가 주체·저감 규칙·매물 성격이 달라 *realty_auction_alerts — 유찰이 쌓여 최저입찰가가 크게 떨어진 경매 물건을 골라낸다. 유찰이 누적돼 최저입찰가가 크게 떨어진 물건을 찾는다. "○○에서 유찰 많은 물건"은 sido/sigungu로 좁혀라. 유찰이 많다는 건 싸다는 뜻이기도 하지만 권리관계·물건 하자 등 팔리지realty_auction_history — 경매 사건 하나의 유찰 이력·가격 변동·물건 사진을 조회한다. 경매 사건의 유찰 이력(기일별 최저가 저감 시계열)·가격 변동 이벤트·물건 사진 URL을 조회한다. "몇 번 유찰됐어? 얼마나 떨어진 거야? 사진 있어?"류 질문의 담당 도구. 사진은 법원realty_region_price_stats — 지역의 아파트 실거래 시세 추이(월별)를 조회한다. 경매가가 싼지 판단하는 기준선이 된다. **이 축의 자리(시세 도구 3종 중)**: 월별 흐름·방향이 필요할 때 이걸 쓴다. 지역의 가격 **수준**을 인용할 거면 realty_area_price_brealty_region_trend_basket — 지역 가격 추이를 **양쪽 창에 모두 거래가 있는 동일 단지들로만** 계산한다. **왜 필요한가**: 구 월평균 추이는 '가격이 변한 것'과 '팔린 단지가 바뀐 것'을 구분하지 못한다. 표본이 얇으면 후자가 지배하는데, 그걸 시세 변동으로 읽으면 오답realty_search_complexes — 아파트 단지를 이름·지역으로 검색하고 **평형별 실거래 시세**를 함께 돌려준다. "○○아파트 34평 얼마야"류 단지 질문의 1차 도구다. query·region 중 하나는 필수. **이 축의 자리(시세 도구 3종 중)**: 단지가 특정되면 **이게 realty_complex_pyeong_price — 특정 단지·특정 평형의 최근 6개월 매매 실거래를 건별(계약일·층·가격)로 조회한다. 평형별 시세 요약만 필요하면 realty_search_complexes의 prices_by_area로 충분하다. 응답에는 **층 밴드별 시세 집계 `price_by_realty_complex_rent_by_pyeong — 단지의 평형별 전세 보증금·월세 중앙값을 조회한다. 전세가율(전세÷매매)의 전세 축이다. complex_key·complex_name 중 하나는 필수. 부분일치는 동명 단지가 섞일 수 있으니 가능하면 realty_search_complexes로 comrealty_area_price_bands — 지역의 매매 시세를 평형대 4구간(소형/중소형/중형/대형, 전용면적 기준)으로 조회한다. "○○구에서 무슨 평수대가 얼마쯤 해?"류 질문용 — 특정 단지는 realty_search_complexes를 쓰라. **이 축의 자리(시세 도구 3종 중)**:realty_nonapt_prices — 빌라·오피스텔·단독주택·토지의 매매 실거래가를 조회한다(아파트는 이 도구가 아니다). **아파트는 이 도구가 아니다.** 빌라(다세대·연립)·오피스텔·단독주택·토지 **전용** 실거래 **매매가** 조회다 — 응답 = 최근 거래(recent) + 집계realty_location_scores — 단지 입지를 **원시값**으로 답한다 — "역세권이야? 학군 어때? 병원 가까워?" 담당. **답은 행마다 맨 앞의 location_facts로 하라**: 최근접 지하철역 이름·노선·직선거리(m, 상한 없음 — 시골 단지는 30km도 그대로 나온다),realty_presale — 아파트 청약(분양) 공고를 조회한다 — 분양가·청약 접수 일정·당첨자 발표일·입주 예정·위치. "다음 달 청약 넣을 만한 데 있어?", "○○에 분양하는 아파트 있어?"류 질문용. **"오늘/지금 접수 가능한 청약"은 status='접수중'이다.** realty_presale_price_trend — 같은 지역 분양 공고들의 연도별 평당 분양가 추이를 낸다. 같은 지역 분양 공고들의 **연도별 평당 분양가 추이**를 낸다 — "지금 넣을까, 기다릴까"에서 **기다림의 비용**(다음 공고가 얼마에 나올까)을 정량화하는 축이다. 재당첨 제한이 걸린 결realty_presale_vs_market — 청약(분양) 공고의 분양가가 주변 실거래 시세 대비 싼지/비싼지를 주택형별로 계산한다. "이 청약 넣을 만해?", "분양가 적정해?"류 질문의 정량 근거 — 웹검색으로는 못 하는 분양가×실거래 조인 계산이 이 도구의 존재 이유다. 공고 특정: housrealty_notice_facts — 입주자모집공고 원문에서 추출·검증한 팩트시트를 항목별로 준다. 입주자모집공고 **원문**에서 추출·검증한 팩트시트 — 전매제한·재당첨제한·거주의무· 거주요건, 청약 일정, 층별 분양가표(대지비·건축비·회차별 납부액), 특별공급 배정, 발코니 확장·유상realty_notice_text — 입주자모집공고문 원문을 쪽 단위로 읽어 준다. 입주자모집공고문 원문을 쪽 단위로 읽는다 — 팩트시트에 없는 세부(특별공급 소득·자산 기준, 부적격 처리, 계약 유의사항, 옵션 품목 상세)는 이 도구로 원문을 직접 확인하라. 표가 있는 쪽은 pdftotrealty_presale_context — 이 분양 공고를 같은 시군구·같은 평형의 다른 공고들과 5축으로 견준다. 이 분양 공고를 **같은 시군구·같은 평형 공고들과 견줘** 읽는다 — 청약홈 API에 없고 **공고문 원문에만 있는 5축**으로: ①대지비 비중(분양가에서 땅값이 얼마인가) ②realty_remodel_feasibility — 이 아파트를 벽·배관 기준으로 고칠 수 있는지 판단할 재료를 준다. **"이 아파트를 내가 원하는 대로 고칠 수 있나"**에 답하는 자리 — 두 축이다: **①벽**(내력벽을 헐어 방을 틀 수 있나) **②배관**(층상/층하 — 욕실·주방을 옮길 수 realty_policy_rules — 단지에 종속되지 않는 일반 규범(세율·규제·대출·임대차)을 근거 조문과 함께 준다. 근거 조문·확인일이 붙는다 — 취득세율표, 규제지역 **현재** 지정 현황, 주담대 규제 원표, 개인회생×대출, 주택임대차 갱신(갱신권· 5% 상한·매수인 실거주 거절realty_small_deposit_check — 소액임차인 최우선변제의 **금액표를 고르는 도구**다 — 판정기가 아니다. "전입은 근저당보다 빠르고 확정일자는 늦으면?"처럼 **임차인 한 사람의 날짜들**(전입· 확정일자·근저당)로 대항력·우선변제·최우선변제를 묻는 질문은 여기서 시작하라 — 근저realty_loan_eligibility — 내 조건에서 쓸 수 있는 대출 상품을 상품별로 나란히 판정한다. **"내 조건이면 어떤 대출을 쓸 수 있나"**를 상품별로 나란히 낸다 — 사용자가 어느 규칙 토픽을 물어야 할지 몰라도 되게 하는 라우터다. 이 도구가 존재하는 이유: 대출 규칙이 상품realty_loan_limit — 선언한 조건으로 주택담보대출 규제 상한을 결정론으로 계산한다. 선언된 조건(지역·시가·차주 유형·소득)에 대해 **주담대 규제 상한**을 결정론으로 계산한다 — LTV 상한액, 수도권·규제지역 가액구간 한도(6/4/2억), 만기 상한(30년), 스트레realty_subscription_score — 민영주택 일반공급 청약 가점(만점 84)을 배점표로 계산한다. 민영주택 일반공급 가점제 점수(만점 84)를 **선언된 값**에 배점표를 적용해 계산한다 — 무주택기간 32 + 부양가족 35 + 통장 가입기간 17. "내 청약 가점 몇 점이야?"의 자리realty_redevelopment_burden — 재개발·재건축 조합원의 권리가액과 추가 분담금을 계산한다. 재개발·재건축 조합원의 권리가액과 추가 분담금(또는 환급금)을 결정론으로 계산한다 — 권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율, 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액. "감정평가 3억에 비례율realty_capital_gains_tax — 선언된 양도가·취득가·필요경비·보유기간에 **양도소득세 세율표를 결정론으로 적용**한다 — 기본·단기·분양권 세율, 장특공제 표1, 기본공제, 다주택 중과(선언), 지방소득세 10%. 두 번째 자산을 주면 **같은 해 합산 vs 연도분산 vs 차손통산realty_member_transfer_check — 투기과열지구 정비사업 물건을 지금 사면 조합원 지위를 승계받는지 판정한다. 투기과열지구에서 재건축·재개발 물건을 **지금 사면 조합원 지위를 승계받을 수 있는지**를 도시정비법 39조 2항으로 결정론 판정한다 — 투기과열지구 여부(regulated_arealty_presale_cost — 분양 한 건의 층별 총 소요자금(분양가·발코니·중도금이자·취득세)을 계산한다. 공고 원문(팩트시트) 기반 **결정론 계산**: 층별 분양가 + 발코니 확장비 + 회차별 중도금 이자(일할) + 취득세(표준세율) = 층별 총 소요자금. "이 분양 실제로 realty_presale_funding_plan — 분양 한 건이 내 자기자금과 대출로 닫히는지 시점별로 판정한다. 공고 하나에 대해 **"내 자기자금으로 닫히는가"**를 결정론으로 판정한다 — 시점별 (계약금→중도금 회차→잔금) 필요액, 잔금 시점의 필요 대출액, 그 대출이 규제 상한 (LTV·가액구realty_move_in_supply — 지역의 입주 예정 물량을 연월별로 집계한다. 지역의 입주 예정 물량을 연월별로 집계한다 — "○○ 입주장 리스크 있어?", "내년에 입주 물량 얼마나 쏟아져?"류 질문용. 입주 몰림은 전세가 하락·역전세 압력 신호다. **region·sigungu를 realty_supply_pipeline — 아직 공고가 안 난 예정 공급을 사업계획승인 기준으로 본다. **아직 분양 공고가 안 난** 예정 공급을 사업계획승인 기준으로 본다 — "지금 넣을까, 다음 걸 기다릴까", "이 동네 앞으로 입주 폭탄 있나"류 질문의 자리. 청약홈(realty_prerealty_supply_demand_balance — 시군구마다 앞으로 들어올 아파트와 늘어나는 세대를 같은 창으로 나눠 수급을 판정한다. "○○ 공급 과잉이야?", "세종 대전 서울 경기 수급", "어디가 입주 대비 수요가 많아?"류 질문의 자리 — 입주(청약홈 공고, 향후 N개월)를 연 단위로 환산해realty_vacant_housing — 통계청 빈집(미거주주택) — 빈집 수·빈집 비율·전체 주택, 아파트/비아파트, 건축연도 구간, 원인 유형. "○○ 빈집 몇 채야", "빈집 왜 늘었어", "빈집률 높은 시", "과천 빈집", "지방 빈집"류 질문의 자리다. 시군구를 주면 연도 시계열(Not tested by KitScout yet. When our harness runs it, pros, cons and the tasks we tried appear here, with the date and evidence.